Bất động sản rơi vào làn sóng vỡ nợ tại Trung Quốc

Diễn biến của thị trường bất động sản Trung Quốc là bài học đắt giá để Việt Nam có biện pháp xử lý kịp thời, tránh để thị trường bất động sản sụp đổ ồ ạt.

Trong bốn thập kỷ qua, ngành bất động sản đã đóng vai trò thần kỳ trong sự phát triển của Trung Quốc. Theo dữ liệu được trích dẫn bởi Financial Times, bất động sản tạo ra 28,7% GDP của Trung Quốc.

Năm 2008, khi cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu xảy ra, Trung Quốc đã bơm hàng nghìn tỷ nhân dân tệ vào lĩnh vực bất động sản để tránh suy thoái kinh tế. Năm 2014, suy thoái kinh tế trong lĩnh vực bất động sản cũng dẫn đến việc nới lỏng chính sách tiền tệ, khiến giá nhà đất tăng gấp đôi trong vòng chưa đầy một năm.

Cùng với đó, tình trạng xây dựng tràn lan diễn ra rầm rộ khiến hàng loạt “đô thị ma” xuất hiện ở nhiều nơi. Bất động sản tăng trưởng nhanh và số lượng các khoản vay thế chấp rủi ro cao cũng đang tăng lên. Danh mục cho vay bất động sản tăng mạnh.

Do mức nợ gia tăng, vào tháng 8 năm 2020, Trung Quốc đã thiết lập hướng dẫn cho các nhà phát triển nhằm hạ nhiệt thị trường bất động sản và ổn định kinh tế vĩ mô. Tuy nhiên, chính sách siết chặt bất động sản này trong bối cảnh chung của dịch Covid-19 đã phản tác dụng và gây khủng hoảng thị trường.

Do đó, các đại lý bất động sản phải nộp báo cáo tài chính chi tiết cho các cơ quan quản lý như Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc, Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc, Bộ Phát triển Nhà và Đô thị, Khu Đô thị và Nông thôn, Cục Quản lý Xây dựng Nhà nước.

“Ba lằn ranh đỏ” do chính phủ Trung Quốc vạch ra là: nợ doanh nghiệp/vốn chủ sở hữu (giới hạn 100%); tiền mặt/nợ hiện tại (giới hạn 1); tổng nợ/tài sản (giới hạn 70%).

Sau khi “Ba vạch đỏ” được công bố, các công ty bắt đầu mất khả năng thanh toán và vỡ nợ. Cuộc khủng hoảng nổ ra vào đầu tháng 9 năm 2021 với Evergrande. Ngay sau đó, khó khăn nối tiếp khó khăn với việc doanh nghiệp đến hạn trả nợ và lãi vay, hoạt động bất động sản sụt giảm do ảnh hưởng chung của dịch Covid-19. Giá nhà đã giảm trong nhiều tháng, làm tăng chi phí bất động sản và gây ra làn sóng vỡ nợ kỷ lục.

Lo ngại về chính sách chặn dịch, làn sóng người mua nhà từ chối trả nợ ngân hàng, đặc biệt là sự mất niềm tin vào bất động sản làm rung chuyển thị trường tín dụng trong nước và kéo tụt thị trường tín dụng, cổ phiếu ngân hàng và vật liệu xây dựng. Tạm ngưng giao dịch ở một số cổ phiếu bất động sản.

Tháng 12 năm 2022, Trung Quốc đưa ra các chính sách mới, được ngầm hiểu là “ba lằn ranh đỏ” không còn áp dụng. Các ngân hàng (chủ yếu là ngân hàng thương mại nhà nước) tung gói tín dụng 460 tỷ USD để hỗ trợ lĩnh vực bất động sản. Nhưng trước tác động lớn của chính sách này trong thời gian qua, thị trường BĐS đã không thể phục hồi.

Cần tránh sự đổ vỡ cho thị trường bất động sản Việt Nam

Tổng quy mô bất động sản của Việt Nam không lớn bằng Trung Quốc nhưng tỷ lệ nợ của bất động sản Việt Nam khá tương đương với các công ty Trung Quốc (nợ ròng/vốn chủ sở hữu) ở mức 0,6 đến 0,7 lần.
Cả hai thị trường đều có sự đầu cơ như nhau và giá rất cao. Các dự án cao cấp (người mua ít, đầu cơ mạnh, thanh khoản thấp) chiếm tỷ trọng lớn và có xu hướng phát triển, trong khi tỷ lệ dự án giá phù hợp lại ít và hầu như không được chú ý tại các trung tâm đô thị quy mô vừa.

Tính đến ngày 5/3/2023, có khoảng 46 công ty báo chậm lãi, gốc trái phiếu với cùng lý do “không bố trí nguồn thanh toán đúng hạn”. Nghị định 08/2023/NĐ-CP cho phép trái chủ thanh toán gốc và lãi trái phiếu bằng tài sản giúp gỡ nút thắt cho doanh nghiệp hiện nay.

Trong hệ thống ngân hàng 12 triệu tỷ đồng, khoảng 75% giá trị tài sản thế chấp là bất động sản, giá trị bất động sản cầm cố ngân hàng cũng giảm. Nếu người đi vay tiền ngân hàng bằng bất động sản vay thì không trả thêm tiền và các tài sản khác. Ngân hàng bán tài sản thế chấp để bù lỗ tín dụng gây hậu quả xấu cho nền kinh tế.

Thực hiện chính sách tiền tệ nhằm kiểm soát lạm phát và ổn định tỷ giá hối đoái là một chủ trương hết sức đúng đắn. Tuy nhiên, nếu tiếp tục trong thời gian dài mà không có sự chọn lọc, phân loại thì nhiều DN sẽ phá sản, ảnh hưởng lớn đến tăng trưởng kinh tế.

Với những khó khăn như thị trường Trung Quốc, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận xét Việt Nam phải dựa vào kinh nghiệm của Trung Quốc đã áp dụng và triển khai. Các can thiệp thị trường phải được tính toán rất cẩn thận để tránh một vụ sụp đổ lớn.